“從某種意義上來(lái)講，這將是一個(gè)玩魔方的時(shí)代。”他表示，“也會(huì)出現(xiàn)很多出色的魔方大師。”
6月6日，北京市勘查設(shè)計(jì)與測(cè)繪管理辦公室下發(fā)通知，要求各設(shè)計(jì)單位對(duì)于新承接的商品房設(shè)計(jì)項(xiàng)目，必須按照“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)；已審批完但未取得施工許可證的項(xiàng)目，如未符合這一標(biāo)準(zhǔn)的則必須修改方案。
據(jù)了解，阿特金斯北京公司在最近一段時(shí)間，已經(jīng)接到了很多開(kāi)發(fā)商急需調(diào)整規(guī)劃的項(xiàng)目。
眾望所歸，中小戶(hù)型終成氣候
“從目前消費(fèi)者的需求層面而言，房屋消費(fèi)類(lèi)型大致分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以自住為主的房屋、投資自用結(jié)合、純投資這五類(lèi)呈金字塔狀的消費(fèi)形式。”劉嘉峰認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是以讓大部分以經(jīng)濟(jì)適用住房與自住為主的消費(fèi)者買(mǎi)得起房子為核心目的，把這兩類(lèi)的住宅戶(hù)型面積縮小、單價(jià)降低，使其有條件購(gòu)買(mǎi)房屋成為必要的舉措。所以，加大90平方米住宅建設(shè)的比重，對(duì)普通購(gòu)房者而言，是個(gè)利好消息。
“但是，當(dāng)這個(gè)社會(huì)利益分配落實(shí)到人群中的時(shí)候，由于被相應(yīng)的扭曲，導(dǎo)致了空間落實(shí)上的矛盾。”劉嘉峰分析到，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的區(qū)域，地價(jià)虛高造成房?jī)r(jià)上漲。而過(guò)去政府只注重容積率、忽視產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使得開(kāi)發(fā)商用擴(kuò)大戶(hù)型面積、抬高單價(jià)以追求利益最大化，這樣的行為也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失去理性。“最直接的后果是真正需要住房的百姓買(mǎi)不起單價(jià)過(guò)高、面積過(guò)大的住宅，蜂擁而至的則是更多的投資客。”
“事實(shí)上，投資客對(duì)于這類(lèi)產(chǎn)品的使用率極低，從而導(dǎo)致了空置率上升。過(guò)高的空置率偏偏發(fā)生在基礎(chǔ)配套設(shè)施完善的區(qū)域。老百姓卻要跑到很遠(yuǎn)的地方居住，也就造成了城市資源的極度浪費(fèi)。”
劉嘉峰舉例說(shuō)，在美國(guó)城市周邊大量基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的地方，政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)豪宅類(lèi)產(chǎn)品。由于豪宅類(lèi)消費(fèi)者在相對(duì)程度上占用大量社會(huì)資源，他們的代價(jià)之一就必須投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而在城市中心基礎(chǔ)設(shè)施比較完備的地方，中小戶(hù)型的高密度住宅相對(duì)是主流。
“從合理利用整個(gè)城市資源來(lái)看，將來(lái)的新項(xiàng)目中增加中小戶(hù)型的住宅，抑止房?jī)r(jià)上漲的初衷是對(duì)的。中國(guó)確實(shí)需要更多中小戶(hù)型的房子，而這方面的政策應(yīng)該是一個(gè)全方位、較細(xì)化的支持。對(duì)于設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō)，圍繞中小戶(hù)型產(chǎn)品的研究和開(kāi)發(fā)，將會(huì)提升一個(gè)全面的高度。”劉嘉峰表示。
立體化嘗試，設(shè)計(jì)新挑戰(zhàn)
“對(duì)設(shè)計(jì)師而言，未來(lái)的90平方米如何做、如何做好，將是一個(gè)巨大的全新的挑戰(zhàn)”，劉嘉峰坦言，“一個(gè)人從單身，到家庭組成，到生兒育女包括和老人一起生活，呈動(dòng)態(tài)型的消費(fèi)模式，固定90平方米以下的面積到一定時(shí)期就無(wú)法滿(mǎn)足需求，這種固定戶(hù)型的辦法很難有彈性。”看來(lái)，如何做好90平方米這個(gè)命題作文，對(duì)于建筑師和開(kāi)發(fā)商來(lái)講都增加了相當(dāng)大的難度系數(shù)。
劉嘉峰認(rèn)為，彈性設(shè)計(jì)將成為未來(lái)90平方米房子如何設(shè)計(jì)的非常重要的彌補(bǔ)性措施，如何利用靈活的支撐體系將是開(kāi)發(fā)商與建筑師同時(shí)需要面臨的新課題。“但是，挑戰(zhàn)和機(jī)遇同樣并存。”
劉嘉峰認(rèn)為，在城市中心地段基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較好，高層、高容積率、高密度產(chǎn)品將大行其道。此類(lèi)產(chǎn)品所需的配套支持面積也會(huì)相應(yīng)集中和擴(kuò)大，需求的特征在疊加以后會(huì)比較明確，對(duì)于針對(duì)性的配套，在設(shè)計(jì)上也是挑戰(zhàn)。
同時(shí)，城市中高層、高容積率、高密度的產(chǎn)品類(lèi)型中，塔樓是開(kāi)發(fā)商首要考慮的住宅產(chǎn)品。高層塔樓一般一梯做到10戶(hù)，如果只有30%%的面積可以朝南，那就很難平均分配30%%的南向資源。由此來(lái)看，“90平方米的塔樓戶(hù)型很難做到完全通風(fēng)采光，功能性舒適性會(huì)大大降低，這是非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。考慮到北方地區(qū)的日照間距，樓與樓之間的關(guān)系比戶(hù)型本身的要求將更高。”劉嘉峰表示。而普遍層高只有2.9米的90平方米空間，留給設(shè)計(jì)師的空間相當(dāng)有限。
所以，戶(hù)型的立體化設(shè)計(jì)在未來(lái)的建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中將是必須要考慮的問(wèn)題。如何跟左鄰右舍進(jìn)行很好的穿插，在使用上跳出原來(lái)90平方米面積的空間感，才是設(shè)計(jì)問(wèn)題的關(guān)鍵。
“立體化設(shè)計(jì)是個(gè)出路，也是挑戰(zhàn)。”劉嘉峰告訴記者。舉例來(lái)說(shuō)，每層均為90平方米的戶(hù)型面積，以30平方米為單元，每?jī)蓚€(gè)90平方米與一個(gè)30平方米相互結(jié)合，進(jìn)行一種錯(cuò)層的穿插，以錯(cuò)層的設(shè)計(jì)方式來(lái)解決在高密度高容積率的情況下戶(hù)型宜居性的問(wèn)題，“類(lèi)似拼積木與玩魔方一樣。在有限的條件里，做最舒適的中小戶(hù)型。”
據(jù)了解，早在上個(gè)世紀(jì)90年代，阿特金斯在上海曾經(jīng)做過(guò)類(lèi)似錯(cuò)層的戶(hù)型。由于想法比較新穎獨(dú)特，布局合理并且能夠相對(duì)合理利用資源，在當(dāng)時(shí)獲得好評(píng)。目前看來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，合理有效利用和分配社會(huì)資源，倡導(dǎo)節(jié)約型社會(huì)的理念，用這種方式設(shè)計(jì)最宜居型的產(chǎn)品仍然是個(gè)很好的嘗試。
很明顯，在面對(duì)90平方米這個(gè)命題作文面前，對(duì)于發(fā)展商的約束條件也相對(duì)增加。“同質(zhì)化產(chǎn)品的出現(xiàn)不可避免。在無(wú)法運(yùn)用其他特殊手段進(jìn)行產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)的情況下，90平方米對(duì)于發(fā)展商而言，將是一個(gè)全新的考驗(yàn)和內(nèi)功博弈的過(guò)程。”
所以，“有約束，也才能更大限度地激發(fā)出設(shè)計(jì)師及開(kāi)發(fā)商的潛力，這種挑戰(zhàn)將使他們?cè)谟邢薜目臻g里把中小戶(hù)型的才能做到極致。”
